【香港樓市終於調整,係唔係入市良機?】

【香港樓市終於調整,係唔係入市良機?】

近日二手樓業主劈價賣樓、發展商減價促銷一手樓。 大行里昂預計香港樓市未來12個月會跌15%!樓市有轉勢跡象。

我大樓陳都認為樓價短期已見頂, 因為利淡樓市嘅因素已經俱備:

1.加息
一般市民已經無法負擔現時樓價,加息週期開始會慢慢令到更多人根本過唔到銀行壓力測試, 所以如果樓價唔跌而繼續加息,剛性需求只會越嚟越少。同樣地,投資需求亦會因為加息慢慢減少。現時租金回報大約兩至三厘, 現時息率下,如果買咗層樓放租每個月供款額同收到嘅租金差唔多。 但係隨著按息慢慢增加,投資者亦難以完全將加息成本轉移到租客身上。如果樓市唔再繼續上升,租金回報扣除按息後會慢慢變得更唔吸引, 投資者會慢慢撤離本港樓市, 另覓更佳投資。

2. 股市下挫
股市向來領先樓市約六個月,相關性甚高。 例如2008年金融海嘯香港股市跌六成, 樓市同樣跌超過三成。今年年初至今本港股市跌咗兩成,技術上步入熊市。外圍經濟不明朗因素不斷增加,本港樓市真的能獨善其身嗎?

3. 美國持續縮表
歸根究底, 全球樓市近十年瘋狂上升都係因為美國喺金融海嘯後印銀紙,令到全球熱錢泛濫。如今美國 持續縮表,美元走強,熱錢持續由香港流出 此背景下,香港樓價作出調整亦正常不過!

雖然我大樓陳認為本港樓價會調整,但係幅度亦唔會好大。

首先回歸基本,樓價升跌最關鍵因素一定係供求。最新財政預算案預計.未來5年公營加私人房屋供應量有12萬。現時每年來港定居移民人數一年約5萬人。加埋公屋輪候人數約27萬人, 點樣計都係求過於供。 呢個供求失衡嘅問題係十幾年前的前任政府唔起樓種下禍根,唔會可以短時間解決。而家政府先喺度土地大辯論緊,郊野公園搵地又好,填海起樓又好,都係遠水不能救近火。所以香港樓市會調整,但係因為供求失衡,大跌機會甚微。

其次,現時政府汲取咗97年嘅教訓,對銀行按揭監管收緊咗好多。90年代初香港炒樓風氣鼎盛,好多人畀5%首期買樓,同一時間持有五六個物業嘅人比比皆是,槓桿極高。 所以當經濟環境逆轉時,呢一大班人因為供唔起樓,冇持貨能力就會恐慌性拋售,或者因為銀行call loan,層樓變埋銀主盤,造成樓市大跌。時至今日,普遍業主都最少畀三至四成首期,靠發展商從而比極少首期上車嘅人數比例相對好少。所以,現時普遍業主持貨能力較高,出現恐慌性拋售令到樓市大跌嘅機會不大。

所以,我大樓陳認為如果有自住需要,樓市若調整10-15%可以入市。特別係而家租緊樓住嘅朋友,而家要勤力睇多啲樓,set定個目標價,到時到價就要下定決心入市!唔係到時調整咗之後反彈,又要繼續幫人供樓呢!至於投資,我大樓陳認為港樓唔係最好嘅選擇,北望大灣區,未來升值潛力會高好多!


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