【香港樓市終於調整，係唔係入市良機？】

【香港樓市終於調整，係唔係入市良機？】

近日二手樓業主劈價賣樓、發展商減價促銷一手樓。 大行里昂預計香港樓市未來12個月會跌15%！樓市有轉勢跡象。

我大樓陳都認為樓價短期已見頂， 因為利淡樓市嘅因素已經俱備：

1.加息
一般市民已經無法負擔現時樓價，加息週期開始會慢慢令到更多人根本過唔到銀行壓力測試， 所以如果樓價唔跌而繼續加息，剛性需求只會越嚟越少。同樣地，投資需求亦會因為加息慢慢減少。現時租金回報大約兩至三厘， 現時息率下，如果買咗層樓放租每個月供款額同收到嘅租金差唔多。 但係隨著按息慢慢增加，投資者亦難以完全將加息成本轉移到租客身上。如果樓市唔再繼續上升，租金回報扣除按息後會慢慢變得更唔吸引， 投資者會慢慢撤離本港樓市， 另覓更佳投資。
2. 股市下挫
股市向來領先樓市約六個月，相關性甚高。 例如2008年金融海嘯香港股市跌六成， 樓市同樣跌超過三成。今年年初至今本港股市跌咗兩成，技術上步入熊市。外圍經濟不明朗因素不斷增加，本港樓市真的能獨善其身嗎？

3. 美國持續縮表
歸根究底， 全球樓市近十年瘋狂上升都係因為美國喺金融海嘯後印銀紙，令到全球熱錢泛濫。如今美國 持續縮表，美元走強，熱錢持續由香港流出 此背景下，香港樓價作出調整亦正常不過！

雖然我大樓陳認為本港樓價會調整，但係幅度亦唔會好大。
首先回歸基本，樓價升跌最關鍵因素一定係供求。最新財政預算案預計．未來5年公營加私人房屋供應量有12萬。現時每年來港定居移民人數一年約5萬人。加埋公屋輪候人數約27萬人， 點樣計都係求過於供。 呢個供求失衡嘅問題係十幾年前的前任政府唔起樓種下禍根，唔會可以短時間解決。而家政府先喺度土地大辯論緊，郊野公園搵地又好，填海起樓又好，都係遠水不能救近火。所以香港樓市會調整，但係因為供求失衡，大跌機會甚微。

其次，現時政府汲取咗97年嘅教訓，對銀行按揭監管收緊咗好多。90年代初香港炒樓風氣鼎盛，好多人畀5%首期買樓，同一時間持有五六個物業嘅人比比皆是，槓桿極高。 所以當經濟環境逆轉時，呢一大班人因為供唔起樓，冇持貨能力就會恐慌性拋售，或者因為銀行call loan，層樓變埋銀主盤，造成樓市大跌。時至今日，普遍業主都最少畀三至四成首期，靠發展商從而比極少首期上車嘅人數比例相對好少。所以，現時普遍業主持貨能力較高，出現恐慌性拋售令到樓市大跌嘅機會不大。
所以，我大樓陳認為如果有自住需要，樓市若調整10-15%可以入市。特別係而家租緊樓住嘅朋友，而家要勤力睇多啲樓，set定個目標價，到時到價就要下定決心入市！唔係到時調整咗之後反彈，又要繼續幫人供樓呢！至於投資，我大樓陳認為港樓唔係最好嘅選擇，北望大灣區，未來升值潛力會高好多！


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