【三年前的呼吸plan,今日還呼吸到嗎?】

房產先生 於 07/03/2019 發表 收藏文章
【三年前的呼吸plan,今日還呼吸到嗎?】

幾年前,開始聽聞有「呼吸plan」,房產先生很好奇當年用上「呼吸plan」的買家,今日境況如何?

先說說甚麼是「呼吸plan」,為了維持銀行體系的穩定,金管局要求銀行批出按揭時,要確保申請人有足夠高的入息與按揭比率,申請人更要通過壓力測試,按揭成數亦有限制。不過,近年不少發展商包辦按揭,可高達樓價八成以至九成,以加速銷售,對買家的收入沒甚要求,衍生出所謂的「呼吸plan」,即是可以呼吸的人都買到,可想而知要求多寬鬆。

例如三年前開售的紅磡「環海.東岸」,近日入伙啦,當年發展商推出「開心直通車計劃」,付出樓價5%即可,毋須入息證明!之後再以「滴滴金」方式,每月供樓價0.35%直至入伙為止,期內免息。餘下約8成半樓價,到買家入伙時可向發展商旗下「財仔」借盡一按或二按上會,且免入息證明,最高可分30年還款,不設罰息期。

有朋友聽了,覺得不錯,香港樓價貴,上車難,眼前竟有機會付出少少,就可以做業主,借不到銀行的錢,仍有發展商旗下「財仔」借錢。

不過,房產先生當時聽到「呼吸plan」的運作,立即有疑問,不問買家收入的情況下,應該會有些通過不了壓力測試的人突然有資格買樓,可是最終都要還款,樓價的錢碼又不少,到了要入伙的時候,除非過去三年賺多了錢,否則到時又是轉不到銀行按揭,至於發展商旗下的「財仔」,有人能確保不是「大耳窿」般高息貸款?銀行也不願借錢出來,人家「財仔」為何會給你低息?

回到今日,紅磡「環海.東岸」入伙啦,大家即管看看是甚麼情況。發展商去年9月公佈利率——首年利率為最優惠利率(P)減0.5厘,其後年利率則為P+0.75厘。以目前P為5.375厘計算,首年利率為4.875厘,次年則是6.125厘,都比一般銀行的按揭Plan利率2.375厘為高。如果以400萬樓價為例,供款25年,全期利息開支約320多萬,即是跟貸款總額差不多!

如果不想付出高昂利息,業主可轉按至銀行,不過按揭成數將由8成半降至6成,即是要補回首期差額,約是樓價的25%,又以400萬樓價為例,即是100萬,好消息就是全期利息開支約78萬!比起用「財仔」,慳了200多萬的利息!!不過,如果三年前拿不出首期的,今日有首期嗎?希望有吧,還希望可以通過壓力測試。

置業還是要視乎自身的能力,衡量能承受多少風險,計好數才好行動!

Like 房產先生

#物業 #儲蓄 #風險 #呼吸plan #金管局 #壓力測試 #按揭 #轉按 #開心直通車計劃 #發展商 #利率 #最優惠利率 #首期

如果喜歡我們的文章,請即分享到︰

留言

會員
我要評論
請按此登錄後留言。未成為會員? 立即註冊
快捷鍵:←
快捷鍵:→