商業部分屬單一業主就不會區分商業公用地方

物業管理的日常 於 15/06/2020 發表 收藏文章
物業管理並非只有住宅物業,它本身尚包括例如工業大廈、商業樓宇及商場等物業。筆者管理的物業,剛好相連就是一個較小型的商場(基本只有幾個舖位),而商業部份的唯一業主(wholly owned)是一間公司持有即屬單一大業主的物業。過往筆者在工作生涯中也遇過不少類似物業,包括由私人發展商與市區重建局合作的項目,也有不少這類模式合作。

近日(其實也不算近日,因為已經出現了好一段時間),由於經常收到商場租戶的來電,要求我們協助處理一些日常管理(例如洗手間清潔)等問題,這令我想起一宗土地審裁處的案例(LDBM 142/2017)

申請人是屋苑業主委員會主席,而答辯人則是該屋苑的經理人。此宗案件主要是申請人認為一條24小時公眾行人路被商場單一業權人作為私人物業(包括擺放及裝置銀行自動提款機、客戶服務台及固定展銷車位)對其他業主不公平,同時造成阻塞和滋擾居民,因此入稟法庭要求土地審裁處裁定以下問題︰

1.該24小時公眾行人路是否屋苑公用地方
2.經理人是否履行職責
3.經理人是否縱容或偏幫商場業主


筆者只對上述的第1條問題感興趣,因此只集中有關問題的討論,如讀者對其他問題也感興趣,不妨自行閱讀有關判案書以獲得更詳細資料。在發表個人見解前筆者必須再次重申再三聲明,筆者不是法律專業人士,所謂的對條例的理解也是自修居多,因此只能視作個人意見。

在這宗案例上,有幾個筆者認為值得注意的地方,這包括︰
1.一個「地方」是否屬屋苑的公用地方(Common Areas),可參閱批准圖則(Approved Plans)、大廈公契等,一般也有指明顏色/圖例(Legend)等以訂明。
2.大廈公契一般有「定義」部分,列明屋苑公用地方、屋苑公用服務和設施等定義。
3.即使根據公契,所有業主須按公契規定支付維修費和開支等,並不代表必是屋苑公用地方。因為<<建築物管理條例>>第34H條並沒有規定只是對大廈部份具有獨有管有、使用、佔用或享用權的人,才負有獨家保養該部份的責任,其他人不可能同時負有該責任。
4.商業部份屬單一業主,商業公用地方並不存在,因為只有擁有商業部份的業主才能使用商業公用地方,屋苑其他業主,即住宅和車場業主亦沒有使用權。假如日後商業部份單一業主將其部份商場權益售予他人,他必須擬定一份分契(Sub-DMC)再詳細界定商業公用地方。

根據以上案條,由於大廈公契圖例已經把整個商業部份(Commercial Development)保留,而管理公司並沒有與商業部份的單一業權人及或法人組織/機構有任何服務協議,因此實在無權處理任何關於商業部份的管理事宜,只好建議他們自行與商場業主或代表聯絡。請見諒!

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標籤: LDBM 142/2017  WOB  權責問題  

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