家中地台鋪磚要B.D.批?

物業管理的日常 於 06/05/2020 發表 收藏文章
話說某日筆者接到老闆來電,表示收到他下層單位的業主通知,懷疑老闆的單位有滲漏問題,要求老闆處理。下層單位業主的裝修師傅在較後時間曾到過老闆單位視察了解,見老闆單位的地台鋪了地磚,故向老闆表示地台鋪磚影響了結構因此導致滲漏,並指如果鋪磚無入則屋宇署,可以狀告老闆云云。

老闆遂就對方裝修師傅所指「地台鋪磚須入則屋宇署」的講法要我提供意見。

老實說物業管理博大精深,但家居裝修鋪地磚本是很普遍的事,實在未有聽聞須要入則(當然唔能夠排除是筆者孤陋寡聞),惟既然老闆叫到,盡快查找資料就是。

在發表個人見解前首先必須再次聲明,筆者不是法律專業人士,所謂的對條例的理解也是自修居多,因此只能視作個人意見。

根據<<建築物條例>>(香港法例第123章)(下稱「該條例」)第2部、建築管制第14(1)條︰

「14. 展開建築工程等所需的批准及同意
(1)除非另有規定,否則任何人未事先獲得建築事務監督下述的批准及同意,不得展開或進行任何建築工程或街道工程 ---
(a)對按規例向他呈交的文件的書面批准;及
(b)對經批准的圖則所顯示的建築工程或街道工程的展開的書面同意」

當中較需要留意的是何謂「建築工程」。

「建築工程」一詞的定義廣泛,包括「任何種類的建築物建造工程、地盤平整工程、附表所列地區內的土地勘測、基礎工程、修葺、拆卸、改動、加建,以及各類建築作業,此外,亦包括排水工程」。

然而,並非每一項建築工程都必須事先獲得屋宇署建築事務監督私批准,該條例第41(3)條列出了一些豁免情況。

「(3) 在任何建築物內進行的建築工程(排水工程、附表所列地區內的土地勘測、地盤平整工程或小型工程除外)如並不涉及該建築物的結構,則獲豁免而不受第4、9、9AA、14(1)及21條管限」

當中較需要留意的是何謂「不涉及該建築物結構的建築工程」。

根據終審法院(FACV 3/2006) Mariner International Hotels Limited & Anor v Atlas Limited $ Anor一案,法院指出該條例的第41(3)條的豁免必須以狹義解釋,目的顯而易見,就是表讓屋宇結構的安全問題交由屋宇署進行審批及把關,藉以保護公眾安全。

地台鋪磚是否豁免工程
根據屋宇署提供的小型工程監管制度小冊子資料所示︰

「一般室內裝修及改建工程(小型工程除外)如油漆、室內批灰泥、牆紙工程或內支管(埋置管道除外)或衛生設備的修葺或更換,均是上述的豁免工程」。

個人意見的補充

筆者個人認為,撇除有關的裝修師傅的指控,一個業主如懷疑上層單位有滲水問題,並將之訴諸法庭,申請人是有舉證責任,當然更加可能需要聘請專家證人(例如公證行、相關專業人士等)以進行一些合理測試、藉以提供證據等以解釋滲水源頭或責任誰屬。如未有進行任何科學方法測試,相信難以在beyond reasonable doubt 的前提下獲得勝訴。

當然,訴諸法庭應當是最後手段,筆者相信文明社會互相溝通合作才是解決問題的不二法門。

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