建築物管理條例

物業管理的日常 於 28/04/2020 發表 收藏文章
建築物管理條例

對於從事物業管理的朋友,相信對香港法例第344章<<建築物管理條例>>絕對不會陌生,正所謂唔識多都要識少。觀乎有關條例的長題目︰

「本條例旨在利便建築物或建築物群的單位的業主成立法團,並就建築物或建築物群的管理以及由此附帶引起或與此相關的事宜而訂定條文。」

大概已經可以知道商這個條例與建築物成立法團及建築物的管理有關的法例,至於如何演繹當中的條文意思及如何應用,我等不具備法律專業背景的凡夫俗子當然未必是合適人士去解釋,是故筆者經常鼓勵好友/同業/下屬,透過閱讀判案書以增加了解(每年CPD必定填報的一項)。所謂講案例,專業好多~

筆者偶爾也會以「社區幹事」身份出席不同的大廈管理委員會會議、業主大會等,經常也會被問及有關「條例」的問題,借此機會重申,根據內部文件所示,社區幹事不會代表業主履行管理大廈的責任,也不得及不應就法律或私人合約,作出任何詮釋或決定。業主和法團宜就法律條文或私人合約條款徵詢律師或認可專業人士的意見。

討論總可以吧,因此我嘗試將遇到過我認為比較有值得討論的問題透過此平台上讓各位參閱,共同思考討論。

記得有一次出席某大廈的管理委員會議,期間有委員就管委會主席在沒有於管委會會議上商討及議決的情況下,與某承辦商簽訂了一份價值11萬多的維修工程合約提出了質詢,與此同時委員們也當然向我們(我老細聯絡主任也有出席)查詢有關行為有否抵觸相關條例要求。
在發表個人見解前首先必須再次聲明,筆者不是法律專業人士,所謂的對條例的理解也是源自判案書(自修)居多,因此只能視作個人意見。

根據<<建築物管理條例>>香港法例第344章,第20A條訂明︰

「(2) 除第(2A)款另有規定外,第(1)款所提述的任何供應品、貨品或服務,如其價值超過或相當可能超過─ (由2007年第5號第16條修訂)

(a) $200,000或主管當局於憲報刊登公告指明用以取代前者的款額;或
(b) 相等於法團每年預算的20%或主管當局於憲報刊登公告指明用以取代前者的百分率的款額,
(兩者以其較小者為準)即須以招標承投方式取得。」

「(2B) 如任何供應品、貨品或服務根據第(2)(b)款須以招標承投方式取得,為此而提交的投標書是否獲採納,須取決於在法團業主大會上通過的業主決議。」

而就上述個案所見,有關金額並沒有超過條例所訂明的$200,000,因此無須就有關維修事宜進行招標承投方式取得。

政府相關守則建議,採購價值超過1萬港元但不超過20萬港元的供應品、貨品或服務的合約,最少邀請遞交3份標書,(逾20萬港元的相關合約,最少須邀請遞交5份標書)但亦建議就有關工程進行招標。)

就著管委會主席是否有權自行與承辦商簽訂合約問題,可參考該條例第14、第29條等了解︰

第14條、法團的一般權力
「(1) 除本條例另有規定外,法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議,而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。」

第29條、管理委員會執行法團職責並行使法團權力
「除本條例另有規定外,本條例授予法團的權力及委以的職責,須由管理委員會代表法團行使及執行。」

附件2、10(2)
「授權或要求管理委員會進行的一切作為、事務、事情,均可由出席管理委員會會議的委員,以過半數票通過決議決定。

從上述條例理解,管委會主席雖然代表管委會,但條例並沒有訂明主席有權繞過管委會以進行任何服務及或採購合約簽訂。即便透過電話的一些即時通訊軟件作討論,做法仍屬不理想,因條例要求的是正式的管委會會議,並且對舉行管委會會議有一定程序要求,這包括管委會會議日期至少7天前發出會議通知,並在建築物的顯眼處展示該會議通知等。

有關管委會主席是否有權自行與承辦商簽訂合約事宜,有以下補充︰
根據 宜高物業管理有限公司對新蒲崗大廈業主立案法團 判案書 DCCJ14835/2000︰

「9. 縱觀<<建築物管理條例>>及其附表2及附表3,法團主席的權力和職責,根據明文規定,就是召開會議,主持會議,需要時投決定性票和簽署會議記錄。換言之,法團主席的權力和職責只限於開會有關事宜」

「10. 綜合上述各條文的規定,本席相信業主立案法團的最高決策權在於業主大會,其次在於管理委員會。任何個人,包括法團主席,是沒有決策權的。<<建築物管理條例>>第29條謂,法團的權力阪職責「須由」管理委員會代表法團行使及執行,意義再明顯不過,就是指法團由集體領導,法團主席身為管理委員會主席並非法團的領導人或執行長。」

根據上述判案書的理解,答案顯然是否定的。

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