從事物業管理的其中一項工作就是執行大廈公契及<<建築物管理條例>>，假如發現有業主違反了相關法例或公契條文，以公用地方擺放雜物例如鞋履、鞋櫃等為例子，管業處一般的做法是先勸籲、然後再勸籲，如情況未有改善則考慮透過大廈法律顧問向有關業主作出勸籲、然後再勸籲，然後再三勸籲，最後視乎情況考慮訴諸法庭。
在發表個人見解前首先必須再次聲明，筆者不是法律專業人士，所謂的對條例的理解也是自修居多，因此只能視作個人意見。
佔用公用地方，不同物業的大廈公契條文或有不同，而根據<<建築物管理條例>>(“條例”)︰
條例第34I條公用部分
「(1) 任何人不可—
(a)將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者；
(b)使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致—
(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或
(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。
(2) 任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。 」
條例第18條法團的職責及權力
「(1) 法團須—
(c)採取一切合理必需的措施，以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。」
事實上，申請人(法團或管理公司)與答辯人(個別違規業主)在對簿公堂後，答辯人往往很多時均以「默許」作為抗辯理由，表示有關「違法」或「違例」的行為存在已久，從來無被要求處理故視為被默許；另一方面，再以「針對」為由指控申請人選擇性作出提告，表示有很多其他業主有類似的違法行為但申請人只選擇提告答辯人。
先談「默許」
筆者參閱過不少案例，法庭皆指出「沒有明示的權力，便沒有默示的權力」這個重要的法律原則及概念。隨手拿來的案例，包括︰
LDBM No. 28 of 2003 河畔花園業主立案法團訴周俊金及許素琴
「6．在答辯書中，答辯人否認佔用任何公用地方，但另一方面又指在大約18年的時間中，申請人或管理公司從未對答辯人的行為提出任何異議，或要求答辯人將貨品或雜物放回25號舖內，因此這已構成申請人或有關管理公司的認可。上述有關認可的抗辯是狡辯。如果答辯人否認他們曾佔用公用地方，他們提出這理由就是不合邏輯。申請人是在1994年10月25日才獲准註冊成為業主立案法團，因此它無可能對答辯人在此日之前的非法行為作出認可。答辯人要提出申請人知道他們的非法行為的存在而長期不理才可以構成認可的証據，但答辯人沒有提出這方面的証據。況且，根據條例第18(1)(c)的規定，申請人須採取一切合理必需的措施，以執行公契載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任，它無權明示答辯人可違反公契的規定。既然它沒有明示的權力，它便沒有默示的權力（參看The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre v Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Ltd. [1995] 2 HKC 11），答辯人的答辯因此不能成立。」
(原文並無底線)
而根據 The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre v Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Ltd. 【1995】2 HKC一案的上訴庭判詞︰
「9. In particular, it passed in 1972 the Multi-storey Buildings (Owners Incorporation) Ordinance (Cap 344), under which incorporated owners are placed under a statutory duty to do all things reasonably necessary for the enforcement of the obligations contained in the deed of mutual covenant: see s. 18(1)(c). When, then, the incorporated owners find that there is a breach of covenant being perpetrated by one of the owners, it is not only their right but their duty to seek to enforce the covenant ………. It follows, too, that they could not have granted expressly to this defendant or any other owner of any unit in the building the right to act in contravention of the deed of mutual covenant as the defendant has done. Although what cannot be done expressly cannot be done impliedly. Although equity will sometimes restrain a plaintiff in the exercise of his legal rights because it would be inequitable and unjust in all the circumstances to allow him so to exercise those legal rights, agents will not hold him bound by acquiescence to allow something which he could not have allowed by express grant”」
而根據LDBM 118/2014 金旺樓業主立案法團及施豈花的判案書︰
「31. 不爭議的事實是申請人多年來就答辯人以及其他業戶的違規行為加收管理費，即使這樣，申請人方指此舉並不構成放棄權利的說法，只是在決定執行公契前按照該單位引起的不便與滋擾徵收一些收費，抵銷額外支出。況且，申請人的職責是執行公契，並沒有權力明確地或暗示地容許答辯人違反公契。本席亦同意雖然政府租地條款沒有規限大廈單位的用途，但正如本席在第20-23段指出，公契的敍文部份指大廈的上層是住宅單位，沒有其他條文指出更改用途的途徑或法團有權批准更改，因此，本席認為這並非法團有權批准的行為，既定的法律原則是，無權批准便無權默許，本席認為答辯人不能依賴明確容許與默許作為抗辯理由。」
(原文並無底線)
內容有點長，下回再討論。
在發表個人見解前首先必須再次聲明，筆者不是法律專業人士，所謂的對條例的理解也是自修居多，因此只能視作個人意見。
佔用公用地方，不同物業的大廈公契條文或有不同，而根據<<建築物管理條例>>(“條例”)︰
條例第34I條公用部分
「(1) 任何人不可—
(a)將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者；
(b)使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致—
(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或
(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。
(2) 任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。 」
條例第18條法團的職責及權力
「(1) 法團須—
(c)採取一切合理必需的措施，以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。」
事實上，申請人(法團或管理公司)與答辯人(個別違規業主)在對簿公堂後，答辯人往往很多時均以「默許」作為抗辯理由，表示有關「違法」或「違例」的行為存在已久，從來無被要求處理故視為被默許；另一方面，再以「針對」為由指控申請人選擇性作出提告，表示有很多其他業主有類似的違法行為但申請人只選擇提告答辯人。
先談「默許」
筆者參閱過不少案例，法庭皆指出「沒有明示的權力，便沒有默示的權力」這個重要的法律原則及概念。隨手拿來的案例，包括︰
LDBM No. 28 of 2003 河畔花園業主立案法團訴周俊金及許素琴
「6．在答辯書中，答辯人否認佔用任何公用地方，但另一方面又指在大約18年的時間中，申請人或管理公司從未對答辯人的行為提出任何異議，或要求答辯人將貨品或雜物放回25號舖內，因此這已構成申請人或有關管理公司的認可。上述有關認可的抗辯是狡辯。如果答辯人否認他們曾佔用公用地方，他們提出這理由就是不合邏輯。申請人是在1994年10月25日才獲准註冊成為業主立案法團，因此它無可能對答辯人在此日之前的非法行為作出認可。答辯人要提出申請人知道他們的非法行為的存在而長期不理才可以構成認可的証據，但答辯人沒有提出這方面的証據。況且，根據條例第18(1)(c)的規定，申請人須採取一切合理必需的措施，以執行公契載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任，它無權明示答辯人可違反公契的規定。既然它沒有明示的權力，它便沒有默示的權力（參看The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre v Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Ltd. [1995] 2 HKC 11），答辯人的答辯因此不能成立。」
(原文並無底線)
而根據 The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre v Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Ltd. 【1995】2 HKC一案的上訴庭判詞︰
「9. In particular, it passed in 1972 the Multi-storey Buildings (Owners Incorporation) Ordinance (Cap 344), under which incorporated owners are placed under a statutory duty to do all things reasonably necessary for the enforcement of the obligations contained in the deed of mutual covenant: see s. 18(1)(c). When, then, the incorporated owners find that there is a breach of covenant being perpetrated by one of the owners, it is not only their right but their duty to seek to enforce the covenant ………. It follows, too, that they could not have granted expressly to this defendant or any other owner of any unit in the building the right to act in contravention of the deed of mutual covenant as the defendant has done. Although what cannot be done expressly cannot be done impliedly. Although equity will sometimes restrain a plaintiff in the exercise of his legal rights because it would be inequitable and unjust in all the circumstances to allow him so to exercise those legal rights, agents will not hold him bound by acquiescence to allow something which he could not have allowed by express grant”」
而根據LDBM 118/2014 金旺樓業主立案法團及施豈花的判案書︰
「31. 不爭議的事實是申請人多年來就答辯人以及其他業戶的違規行為加收管理費，即使這樣，申請人方指此舉並不構成放棄權利的說法，只是在決定執行公契前按照該單位引起的不便與滋擾徵收一些收費，抵銷額外支出。況且，申請人的職責是執行公契，並沒有權力明確地或暗示地容許答辯人違反公契。本席亦同意雖然政府租地條款沒有規限大廈單位的用途，但正如本席在第20-23段指出，公契的敍文部份指大廈的上層是住宅單位，沒有其他條文指出更改用途的途徑或法團有權批准更改，因此，本席認為這並非法團有權批准的行為，既定的法律原則是，無權批准便無權默許，本席認為答辯人不能依賴明確容許與默許作為抗辯理由。」
(原文並無底線)
內容有點長，下回再討論。
請按此登錄後留言。未成為會員? 立即註冊